Спор о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной

Краткое содержание дела

Ильин купил земельный участок в Новой Москве. По устному соглашению с продавцом оплату за участок он должен был произвести в два этапа: во время подписания договора уплачивалась одна часть денег, а после продажи другого дома Ильин должен был оплатить оставшуюся часть суммы. Также условием продавца было внесение в договор купли-продажи только первой суммы оплаты, а подтверждение действительной стоимости участка стороны согласовали в расписке. Сделку совершали представители продавца и покупателя по доверенности. Покупатель оплатил первую часть суммы.

Продавец участка Маркова через четыре месяца подала иск в суд к Ильину о признании данной сделки недействительной по причине неуплаты покупателем цены за участок. В иске она скрыла получение части денег от покупателя. Первоначально суд принял заочное решение и удовлетворил иск в полном объеме. Впоследствии адвокат ответчика подала заявление об отмене заочного решения. Суд заочное решение отменил и рассмотрел дело по существу заново, учитывая возражения адвоката ответчика. В удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. Дело рассматривалось Щербинским районным судом г. Москвы. Интересы ответчика представляла адвокат Мария Ярмуш (фамилии сторон изменены).

Уважаемый Суд!

Данное дело сопряжено с коварством и неприкрытой ложью, исходящей с одной стороны, и правовой неосведомленностью и детской наивностью с другой. Надеюсь, что мои доводы помогут разобраться в установлении фактических обстоятельств сделки купли-продажи земельного участка, которую истец и ее представители стараются признать недействительной для получения незаконной выгоды вследствие необоснованного расторжения договора.

Полагаю, что начать необходимо с 12 сентября 2012 года. Истец Маркова получает в собственность по наследству квартиру и земельный участок. Она решает эту недвижимость продать и просит свою соседку и близкую подругу Кавенко посодействовать в поиске покупателя и в совершении сделки.

В ноябре 2012 года Маркова выдает Кавенко нотариальную доверенность на право совершать с ее недвижимым имуществом сделки купли-продажи, в том числе наделяет подругу правом получить от покупателей не только аванс или задаток, но и все следуемые ей за проданное имущество деньги. На это я хочу обратить внимание Суда!

В течение года Марковой публиковались многочисленные объявления о продаже земельного участка, но желающих купить землю не находилось. Наконец, ровно через год в сентябре 2013 года нашелся покупатель Ильин Владимир Михайлович, который поручил своему сыну Павлу найти подходящий для строительства дома участок недалеко от Москвы.

Участок, принадлежащий Марковой, несмотря на свою захламленность и запущенность, вполне подходил Ильину по размеру, расположению и стоимости. Маркова, ее представитель Кавенко и Павел Ильин встретились для обсуждения возможной сделки. Маркова просила 3 900 000 рублей. У покупателя таких денег в наличии не было, но он намеревался продать свой дом в Тверской области и выручить необходимую сумму.

Стороны сделки согласились на оплату участка частями: первая часть один миллион рублей выплачивалась до государственной регистрации сделки, а вторая часть должна была быть выплачена продавцу после продажи дома Ильина в Твери. Не удивительно, что после годового ожидания покупателя земли продавец Маркова была согласна подождать. Она сама пользоваться участком не могла, желала его продать и получить долгожданные деньги.

Наконец был заключен договор купли-продажи, в котором по требованию Марковой была указана стоимость участка в один миллион рублей. Это было главным ее условием, поскольку она, как продавец недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, обязана была заплатить налог на доходы физического лица в размере 13 %. Именно поэтому, только Марковой было выгодно не указывать в договоре действительную цену 3 900 000 рублей. Эта цена была согласована сторонами сделки по настоянию продавца в расписке, данной Павлом Ильиным Кавенко.

Обращаю внимание Суда, что обе стороны сделки подтверждают эту сумму как цену участка!

Договор был подписан, причем от имени продавца действовала Кавенко по доверенности. По просьбе Марковой первую часть денег один миллион рублей Ильин перевел на банковский счет Кавенко в день подписания договора купли-продажи (800 000 рублей) и в день государственной регистрации (200 000 рублей). После государственной регистрации по договоренности сторон новое свидетельство о праве собственности Ильина на земельный участок забрала Кавенко до момента оплаты второй части денег. Ильин начал продажу своего дома в Твери, чтобы расплатиться с Марковой.

Через несколько месяцев Кавенко связалась по телефону с Павлом Ильиным и потребовала оставшиеся деньги за купленный участок. На просьбу подождать до завершения сделки по продаже дома, Кавенко ответила отказом и предложила договор расторгнуть, поскольку у них есть другой покупатель. Ильин отказался.

Получив деньги за проданный дом Ильин сразу по телефону связался с Кавенко с просьбой дать реквизиты счета Марковой для перевода денег. Кавенко предложила перечислить причитающиеся за участок деньги ей на счет, но Ильин отказался, поскольку Маркова просила перечислить Кавенко только один миллион рублей. Сын Ильина Павел в марте приезжал в Москву и пытался связаться с Марковой для передачи денег, но дверь в квартире ему никто не открыл, Кавенко на телефонные звонки не отвечала. Таким образом, Ильин был лишен возможности полностью расплатиться с продавцом и выполнить свои обязательства по договору.

Маркова в свою очередь 04 марта 2014 года обратилась в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной. В иске она указала, что деньги за участок от Ильина она вообще не получала, что ее обманули и она обратилась в полицию с заявлением о привлечении покупателя к уголовной ответственности.

В своем иске Маркова не только солгала суду о том, что не получила деньги за участок в размере одного миллиона рублей, но солгала и о том, что уже обратилась в полицию. На самом деле в материалах дела имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором указано, что Маркова обратилась в полицию с заявлением только 29 апреля 2014 года, то есть через два месяца после возбуждения дела в суде.\

Также хочу обратить внимание Суда на тот факт, что Кавенко, вызванная на допрос дознавателем в связи с проведением проверки по заявлению Марковой, отрицала факт получения от Ильина деньги за земельный участок. Материалы дела содержат платежные документы о переводе Ильиным одного миллиона на счет Кавенко. Это доказывает, недобросовестность и злонамеренность Кавенко и Марковой.

Сам факт их обращения в правоохранительные органы подтверждает, что Маркова и Кавенко готовы лгать суду и правоохранительным органам для получения своекорыстной выгоды, а именно вернуть через суд участок Марковой и не возвращать деньги Ильину.

Ильин узнал об иске только в мае 2014 года. Понимая, что Маркова намеренно не принимает от него оставшуюся сумму за участок с целью расторгнуть договор и продать участок другому покупателю, Ильин выполнил свое обязательство по оплате участка открыв в Сбербанке банковский счет на имя Марковой и переведя на этот счет оставшиеся 2 900 000 рублей. При этом до сегодняшнего дня договор купли-продажи является действительным и не расторгнутым.

Таким образом, на сегодняшний день все свои обязательства покупателя в силу договора купли-продажи от 06 ноября 2013 года Ильин выполнил пред Марковой в полном объеме, то есть он оплатил 3 900 000 рублей за земельный участок, как и было согласовано сторонами.

Хочу остановиться на правовых аспектах данного дела и обратить внимание Суда на следующее:

1. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается. Так, если оценить поведение Марковой и Ильина, можно сделать вывод, что именно Ильин действовал добросовестно. Он не стал отрицать, что цена за участок была согласована в 3 900 000 рублей, не стал оспаривать расписку, пусть и с вынужденной просрочкой, но оплатил продавцу всю согласованную сумму за участок. \

2. Если бы Ильин действовал недобросовестно и желал бы обмануть доверчивую Маркову, то после регистрации сделки в ноябре 2013 года он бы участок продал третьему лицу, которое по закону было бы добросовестным приобретателем. В суде Ильин бы заявил, что по договору он должен был заплатить Марковой один миллион рублей, что и было сделано еще в 2013 году путем перевода суммы на счет Кавенко, представляющей продавца по доверенности и имеющей полномочия получить с покупателя все деньги. Расписку, данную Кавенко, Ильин бы оспаривал. При таких обстоятельствах Маркова вряд ли доказала бы обоснованность своего иска.
Но этого всего не было!
Этот факт является лучшим доказательством несправедливости и ложности обвинений истца в адрес ответчика Ильина, который в этой сделке и в суде действует добросовестно и честно.

3. Давайте проанализируем действия Марковой после сделки. Если допустить, что она говорит правду и Кавенко не отдавала ей деньги, полученные от Ильина за участок, то не получив деньги за проданный участок Маркова не стала бы ждать четыре месяца до обращения в суд и пять месяцев до обращения в полицию. Она бы приостановила государственную регистрацию договора и уже в декабре 2013 года стучала бы во все двери и требовала бы расторжения сделки за неоплату. Но в действительности этого не случилось, поскольку Маркова, получив один миллион рублей, ждала, когда Ильин продаст свой дом и выплатит оставшуюся часть.

4. Если бы Маркова действовала добросовестно, то она, подав в суд иск, указала бы, что получила от покупателя не всю сумму, а только часть - один миллион рублей, просила бы договор расторгнуть вследствие нарушения одной из сторон существенных условий договора – полной оплаты товара. Требуя вернуть ей участок, она бы указала на необходимость вернуть Ильину его деньги. Но этого не было! Напротив, представители Марковой пытаются доказать Суду, что перечисленные покупателем деньги в день подписания договора купли-продажи участка являются якобы возвратом какого-то долга. Такая неумелая ложь при этом подтверждается только лживыми показаниями Кавенко.

5. Если бы Маркова действовала добросовестно и желала бы получить за проданный участок деньги, то она, получив от Ильина на свой счет 2 900 000 рублей, отказалась бы от иска, но ее представитель заявила, что эти деньги Марковой не нужны. Ей нужно только расторгнуть договор и вернуть себе участок.

6. Если Маркова, действительно не знала, что по обстоятельствам дела маловероятно, о получении Кавенко одного миллиона рублей от Ильина за проданный участок, то, узнав в суде об этом факте, она бы незамедлительно привлекла Кавенко к ответственности за присвоение чужих денег. Но нет, Маркова обвиняет покупателя и продолжает настаивать на недействительности абсолютно законной сделки. Ей на самом деле не нужны деньги от Ильина, она уже имеет договоренность с другим покупателем, который предложил лучшую цену. И то, что этот факт не является законным основанием для расторжения договора купли-продажи и грубо нарушаются права покупателя, Маркову не волнует.

7. Давайте разберемся, имеет ли по закону Маркова право требовать признания сделки купли–продажи земельного участка недействительной, по основанию несвоевременной оплаты покупателем Ильином всей стоимости земли? Какая норма права дает ей такую возможность?

А такого права у Марковой нет! Данная сделка законная, поскольку отвечает всем требованиям закона и оснований признания ее недействительной не существует!

Закон, а именно ГК РФ в статье 486 дает следующие указания в случае просрочки оплаты за товар покупателем: продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, по закону истец не вправе требовать признания сделки недействительной, но вправе только требовать полной оплаты недвижимости и взыскать проценты.

В настоящее время ответчик исполнил перед истцом все свои обязательства, поэтому заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению! Прошу в иске отказать!

Тема: адвокат защита собственности