Адвокат Мария Ярмуш
English   |   Контакты

Главная страница

Судебное представительство по гражданским делам

Представительство в арбитражных и третейских судах

Консультация и подготовка правовых заключений

Земельное право, недвижимость

Защита интеллектуальной собственности

Защита права собственности

Международное право

Семейное право

Выступления на TV

Публикации

Рекомендации и отзывы

Судебные речи

Советы адвоката

Телефон:


+7 (962)-934-13-66
+7 (977)-424-91-27

 

          Офис:

Москва, Халтуринская улица, дом 6 А

 

 

 

 

 

Проблемы долевого участия
в строительстве жилья.

Как часто граждане, поддавшись рекламным обещаниям, отдают свои деньги за право инвестирования строительства квартиры. Такое право обычно передает соинвестор крупного строительного холдинга, безупречная репутация которого служит гарантией законности сделки. Гражданам обещают в будущем получение в собственность инвестированной квартиры при условии оплаты известной суммы.

Но на самом деле передав свои сбережения, а порой и денежные средства от продажи другой квартиры граждане из ивесторов превращаются в обманутых дольщиков. Когда соинвестор и строительный холдинг разрывают договорные отношения, граждане остаются без обещанных квартир. Через некоторое время генеральный директор соинвестора, заключавший договоры инвестирования с гражданами, осуждается за мошенничество, но утешительного для обманутых дольщиков мало. Строительный холдинг отказывается передавать в их собственность квартиры, а также и возвращать деньги, инвестированные в строительство.

Как показывает практика схема инвестирования в строительство и обман дольщиков достаточно проста. Если ее изучить, то есть вероятность защиты нарушенных прав и законных интересов пострадавших граждан.
Весь процесс начинается с заключения договора инвестирования строительства квартиры между крупным строительным холдингом и коммерческой фирмой. По условиям этого договора строительная компания (инвестор) передает коммерческой фирме (соинвестору) права на оформление в собственность определенной квартиры, а соинвестор обязуется уплатить инвестору общую сумму инвестиций. По условиям заключенного договора коммерческая фирма вправе передавать права инвестирования третьим лицам при условии письменного согласия инвестора.

На этот аспект необходимо обратить особое внимание. Здесь кроется проблема. Этот пункт договора может лишить в будущем гражданина-дольщика права потребовать от строительной компании своей квартиры. Поэтому, если гражданин все же решит поучаствовать в инвестировании квартиры, он должен внимательно ознакомиться с договором, который был заключен с инвестором (строительным холдингом) и соинвестором (коммерческой фирмой).

Если передача соинвестором права инвестирования третьим лицам допускается с письменного согласия строительного холдинга, то гражданину необходимо до подписания договора инвестирования и оплаты денег требовать от коммерческой фирмы письменного согласия строительного холдинга на передачу ему права инвестирования. Именно это письменное согласие не даст возможности в будущем строительному холдингу требовать в суде признания договора инвестирования заключенного между гражданином и коммерческой фирмой ничтожной сделкой.

Что же делать, если гражданин уже заключил договор инвестирования без письменного согласия строительного холдинга, а последний требует в суде признать договор ничтожной сделкой и доказывает, что никаких обязанностей перед гражданином у него не имеется?

В этом случае, если инвестиционные взносы по договору между инвестором и соинвестором были внесены в полном объеме можно доказывать, что гражданин по договору получил право долевого участия и инвестирования строительства с правом получения квартиры в доме-новостройке. Поскольку строительный холдинг не возражал против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства дома, и, если деньги гражданина поступили на счет строительного холдинга, то и гражданин получил право соинвестора (коммерческой фирмы), то есть право требования надлежащего исполнения обязательства, а именно передачи в собственность обозначенной в договоре квартиры.

Для обоснования своих возражений на возможные доводы строительного холдинга об отсутствии письменного согласия на заключение с гражданином договора инвестирования необходимо доказывать, что правовая природа договора, заключенного между строительным холдингом и коммерческой фирмой, по сути является простым товариществом. А это означает, что строительный холдинг в отношения с третьими лицами не вправе ссылаться на ограничение прав товарища (коммерческой фирмы) совершившего сделку (п. 3 ст. 1044 ГК РФ).
В этом случае не имеет значения отсутствие письменного согласия строительного холдинга на заключение договора инвестирования с гражданином.

Адвокат Мария Ярмуш