Адвокат Мария Ярмуш
English   |   Контакты

Об адвокате

Практика адвоката

Судебное представительство по гражданским делам

Представительство в арбитражных и третейских судах

Консультация и подготовка правовых заключений

Земельное право, недвижимость

Защита интеллектуальной собственности

Защита права собственности

Международное право

Семейное право

Наследственное право

Выступления на TV

Публикации

Рекомендации Клиентов адвокату

Судебные речи

Советы адвоката

Телефон:


+7 (962)-934-13-66
+7 (977)-424-91-27

e-mail:
mariayarmush@
gmail.com

 

 

          Офис:

Москва, Халтуринская улица, дом 6 А

 

 

 

 

 

В каких случаях могут отобрать квартиру у собственника, который считает себя добросовестным приобретателем?

Приобретя квартиру или жилой дом, гражданин чувствует себя спокойно после государственной регистрации перехода права собственности к нему по сделке купли-продаже. Однако даже государственная регистрация права собственности гражданина на недвижимое имущество не дает стопроцентной гарантии того, что к собственнику не будет предъявлен иск бывших собственников этого имущества об истребовании имущества из чужого незаконного владения (вендикационный иск).

Закон дает право собственнику имущества истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Причем, у добросовестного приобретателя, который не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего права отчуждать это имущество, собственник вправе истребовать свою собственность в случае, когда спорное имущество было утеряно собственником или похищено у него.

Таким образом, любой приобретатель может оказаться в суде в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения и от того, как он сможет возражать против заявленного иска, зависит исход дела. Результат может быть плачевным, если суд придет к выводу, что отсутствуют основания признавать покупателя недвижимого имущества добросовестным приобретателем. В этом случае недвижимость вернут прежнему собственнику, а ответчику останется предъявлять иск о возмещении убытков к тому, кто продал ему «нечистый объект с темным прошлым».

Как избежать вендикационного иска?

Прежде всего, до совершения сделки необходимо проверить правовую чистоту недвижимости, а именно: кто, когда и на каких основаниях становился собственником приобретаемой квартиры (дома)? Приобретать недвижимость можно только тогда, когда чистота предыдущих сделок установлена. Надлежащим образом сделать анализ сделок может только профессионал – адвокат или юрист. Риэлтор, совершающий сделку с данной недвижимостью, не будет являться объективным экспертом, поскольку он заинтересован в совершении сделки и получении своего процента.

Что делать, если вендикационный иск к Вам предъявлен?

Если после приобретения недвижимости к Вам предъявили иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, необходимо доказать в суде, что спорное имущество приобреталось по возмездной сделке и при этом Вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права на отчуждение спорного имущества.

Доказать в суде возмездность сделки не представляет особого труда, поскольку передача денежных средств всегда фиксируется письменными доказательствами. Гораздо труднее доказывать добросовестность приобретателя, поскольку суд на основании различных обстоятельств дела устанавливает добросовестность или недобросовестность покупателя спорной недвижимости. Здесь особое внимание необходимо уделить сбору доказательств, подтверждающих добросовестность, поскольку только установление добросовестности приобретателя дает право суду отказать истцу в удовлетворении вендикационного иска.

Также полезно знать, что течение срока исковой давности по вендикационным искам составляет в силу статьи 196 Гражданского кодекса РФ три года. Течение срока начинается со дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о выбытии недвижимого имущества из его собственности вследствие внесений изменений в ЕГРП.

Таким образом, от того как настоящий собственник спорной квартиры сможет обосновать в суде незаконность вендикационного иска, предъявленного прежним собственником, зависит весь исход дела. Правильно выстроить позицию по делу и подтвердить эту позицию надлежащими доказательствами сможет только профессионал, имеющий опыт в подобных делах.

Адвокат Мария Ярмуш

Звоните!