Адвокат Мария Ярмуш
English   |   Контакты

Главная страница

Судебное представительство по гражданским делам

Представительство в арбитражных и третейских судах

Консультация и подготовка правовых заключений

Земельное право, недвижимость

Защита интеллектуальной собственности

Защита права собственности

Международное право

Семейное право

Выступления на TV

Публикации

Рекомендации и отзывы

Судебные речи

Советы адвоката

Телефон:


+7 (962)-934-13-66
+7 (977)-424-91-27

 

          Офис:

Москва, Халтуринская улица, дом 6 А

 

 

 

 

 

Договор аренды
(возможность его изменения или расторжения)

На практике нередко случается, что заключенный договор аренды перестает удовлетворять требованиям одной из сторон. Возможны варианты, что условия договора становятся настолько неприемлемыми в изменившейся рыночной ситуации, что дальнейшее надлежащее исполнение этого договора становиться невыгодно для хозяйствующего субъекта. Встает вопрос о необходимости изменения, расторжения или одностороннего отказа от исполнения договора аренды.
Как правило, невыгодные условия для одной из сторон договора, являются крайне желательны для контрагента, поэтому изменение или расторжение договора по соглашению сторон остается в теории, а на практике спор приходится передавать на разрешение суда.

Что необходимо помнить при заключении договора аренды, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий.

На что следует обратить внимание, если заключенный договор аренды Вас не устраивает.

- Если договор аренды, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, его можно признать недействительным в суде.

- Можно внести свое право аренды в уставной капитал другого юридического лица тем самым перенести ответственность за исполнение договорных обязательств на другое лицо.

- Если в договоре аренды нечетко прописана арендная плата, такой договор можно признать незаключенным.

- При направлении своему контрагенту предложение об изменении или расторжении договора следует помнить, что в силу ст. 654 ГК РФ стороны договора аренды имеют право изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год.

- Если договор заключен на определенный срок, то стороны не вправе в любое время отказаться от договора, а обязаны исполнять взятые на себя обязательства в течение всего срока действия договора.

- Для требования досрочного прекращения договора аренды законодатель установил основания в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, которые могут быть расширены и дополнены сторонами при заключении договора путем включения в текст договора.

- Признать договор аренды кабальной сделкой, можно только доказав, что вследствие стечения тяжелых обстоятельств договор заключался на крайне невыгодных условиях.

- Признать договор аренды недействительным по иску участников общества невозможно, даже если удастся доказать, что это крупная сделка, которая была совершена с нарушением ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью без соответствующего решения общего собрания участников общества, поскольку в рассматриваемом случае имущество общества не отчуждается и не приобретается.

Законные способы решения проблемы

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Если договор аренды не дает право сторонам отказаться от исполнения своих обязательств, за исключением случая неисполнения существенных условий договора, то невозможно просто отказаться от исполнения своих обязательств.

Российское законодательство (ст. 451 ГК РФ) дает возможность изменить или расторгнуть договор при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Существенным изменением обстоятельств будут признаны такие изменения, которые повлияли бы на судьбу заключенного договора настолько, что он бы вообще не был заключен сторонами, если бы они могли знать об этом заранее.
Также существенным будут признаны произошедшие изменения обстоятельств, которые (если бы стороны знали о них при заключении договора) привели бы к заключению договора совсем на других условиях. Важным является отсутствие возможности предвидеть эти изменения, действуя добросовестно и разумно.

Если в Вашем договоре аренды стороны не оговорили, что никакие изменения обстоятельств не повлекут за собой ни изменение договора, ни его расторжение, то любая сторона может начать процедуру изменения или расторжения договора аренды, учитывая существенное изменение обстоятельств.

В силу сказанного сторона договора аренды, исполняя при этом все обязательства по договору аренды надлежащим образом, имеет право обратиться к контрагенту с письменным предложением изменить условия договора или расторгнуть его.
В случае возражений контрагента относительно изменений условий договора необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Для положительного разрешения судебного спора необходимо будет доказать следующее:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет;
- необходимо доказать, что истец не может преодолеть причины,
вызвавшие существенное изменение обстоятельств, хотя после возникновения этих обстоятельств он проявил ту степень осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась;
- необходимо установить, что дальнейшее исполнение договора на прежних условиях настолько нарушит соотношение имущественных интересов сторон, что это будет явно противоречить целям и назначению договора (например: Арендатор переплачивает за арендуемое помещение по сравнению с корректированными кризисом арендными ставками, а Арендодатель получает необоснованно высокую в сложившейся ситуации прибыль);
- истцу причиняется такой ущерб, который в значительной степени лишает его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора (Аренда помещения на приемлемых рыночных условиях).

В случае удовлетворения исковых требований договор аренды будет считаться расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

Если вы столкнулись с проблемой, у Вас возник спор, обращайтесь к адвокату Марии Ярмуш, которая имеет успешную практику в разрешении подобных дел.
Связаться с адвокатом +7 962 934 13 66
mariayarmush@gmail.com

Адвокат Мария Ярмуш